DSR(총부채원리금상환비율)은 내 연 소득 대비 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출 원금+이자 비율을 말합니다. 예를 들어 DSR이 40%면, 연 소득의 40%까지만 대출 원리금 상환에 써야 한다는 뜻이죠
은행권 주택담보대출은 보통 DSR 40% 규제를 받습니다 (연 소득의 40%를 넘게 원리금을 갚아야 하는 대출은 나오기 어려움). 이는 과도한 대출로 인한 상환 부담을 막기 위한 안전장치입니다.
스트레스 DSR은 여기서 한 발 더 나아간 개념입니다. 금리가 오르는 상황까지 고려하여 DSR을 계산하는 것인데요
즉, 현재 금리가 4%여도 심사할 때는 일부러 더 높은 금리(스트레스 금리)를 적용해 본다는 것입니다. 이렇게 하면 나중에 금리가 올라가도 차주(대출자)가 감당할 수 있을 수준까지만 대출을 해주게 되겠죠. 쉽게 말해 미리 부담을 더 준 상태로 테스트를 해본다고 이해할 수 있습니다.
- 스트레스 DSR 1단계: 2023년 도입 초기에는 0.35%p의 가산금리를 더하는 것으로 시작했습니다. 예를 들어 변동금리 대출이라 현재 이자율이 4%라면, 심사 시 4.35%로 계산하여 DSR 한도를 산정했습니다.
- 스트레스 DSR 2단계: 이후 2단계로 강화되어 2024년 하반기부터는 스트레스 금리를 더 높게 추가하고 있습니다. 수도권 주택담보대출의 경우 +1.20%p, 그 외 지역은 +0.75%p를 적용합니다. 즉 수도권에서 금리 4%짜리 대출을 받으려 하면 심사 때는 5.2% 금리로 갚는 셈 치고 계산하는 것입니다. 정부가 이렇게 2단계 때 수도권 가산금리를 당초 예정된 0.75%→1.20%로 대폭 올린 이유는 서울 등 집값 과열과 가계부채 증가를 잡기 위해서였습니다. 결국 스트레스 DSR 2단계가 시행되면 대출 한도가 줄어들 수밖에 없다고 금융당국도 설명합니다.
연봉 5,000만 원으로 7억 아파트 구매 시 가능한 대출 (스트레스 DSR 2단계 기준)
위 개념을 실제 사례에 적용해보겠습니다. 연 소득 5,000만 원 직장인이 서울 시가 7억 원 아파트를 구입한다고 가정해보죠. 대출은 일반적인 조건으로 잡겠습니다
주택담보대출비율(LTV)은 규제지역 기준 기본 50% (일부 무주택자 실수요자는 최대 70% 특례 가능), 금리 4%의 변동금리, 만기는 30~40년 정도의 원리금 균등분할상환으로 합니다. (참고: 최근 시중은행들은 DSR을 맞추기 위해 40년은 물론 50년 만기 대출도 내놓았지만, DSR 계산 시 만기는 최대 40년으로 제한하도록 정책이 변경되었습니다
스트레스 DSR 2단계 적용하에 받을 수 있는 최대 대출 한도는 약 3억 3,600만 원 수준으로 분석됩니다
이는 7억 원 집값의 약 48%에 해당하는 금액입니다. 왜 이렇게밖에 못 빌리냐 하면, 연봉 5천만 원의 40%는 연 2천만 원입니다. 이 사람이 3.36억 원을 4%로 40년간 빌리면 1년 원리금이 대략 그 2천만 원 한도에 맞춰지거든요. 스트레스 DSR 2단계에서는 심사금리를 5.2%로 올려 계산하니 딱 그 정도 대출액이 갚을 수 있는 최대치로 평가되는 것입니다. 은행의 DSR 40% 규제와 가산 금리 적용이 맞물려 소득 대비 과도한 대출이 나오지 않도록 한 결과라고 볼 수 있습니다.
- LTV 측면: 7억 원 주택에 대해 현재 규제지역 기본 LTV가 50%라면 원래는 최대 3.5억 원까지 담보대출이 가능해 보입니다. 하지만 스트레스 DSR 2단계 결과 3.36억으로 산정되므로, 이 경우 DSR 규제가 실제 한도를 더 낮춘 것입니다 (50%가 아닌 약 48% 수준까지). 만약 해당 차주가 생애최초 구입 등으로 LTV 70%까지 받을 수 있는 자격이라 해도, DSR 2단계 때문에 3.36억 원 선에서 한도가 결정되어 LTV 한도까지는 못 빌리는 상황입니다.
스트레스 DSR 1단계와 DSR 미적용 시와의 대출 가능액 비교
같은 조건에서 스트레스 DSR 1단계였다면, 대출 한도가 얼마나 나왔을까요? 1단계에선 가산금리가 작았던 만큼 조금 더 많은 금액을 빌릴 수 있었습니다. 실제 시중은행의 모의실험에 따르면, 연봉 5천만 원인 사람이 4%금리 40년 만기 대출을 받을 경우 현재(스트레스 DSR 1단계 적용) 약 3억 7,700만 원까지 가능했습니다
그러나 2단계 시행 후에는 수도권의 경우 약 3억 3,600만 원으로 줄어들었다고 합니다
약 4,100만 원 정도 대출한도가 감소한 것이죠. (비수도권은 가산금리가 덜하므로 감소폭이 약 2천만 원으로 작았습니다.)
아래 표처럼 스트레스 DSR 2단계 → 1단계로 갈수록, 그리고 DSR 규제가 없을수록 빌릴 수 있는 돈이 많아지는 것을 확인할 수 있습니다:
| 대출 심사 기준 | 최대 대출 가능액 | 비고 |
|---|---|---|
| DSR 규제 없음 (LTV만 고려) | 약 4억 원 내외 | LTV 50% 기준 3.5억, 실수요자 LTV 완화 시 약 4억 원까지 가능 |
| 스트레스 DSR 1단계 (DSR 40% + 가산금리 0.35%p) | 약 3억 7,700만 원 | DSR 규제로 한도 감소 (1단계 적용 전보다 약 –2,300만 원↓ 예상) |
| 스트레스 DSR 2단계 (DSR 40% + 가산금리 1.2%p) | 약 3억 3,600만 원 | 한도 추가 감소 (1단계 대비 –4,100만 원↓) |
DSR 규제가 없을 때란 말은, 아예 소득 대비 대출한도 제한을 두지 않는다면 얼마나 빌릴 수 있나를 의미합니다. 이 경우 **담보 가치(LTV)**나 DTI(총부채상환비율) 정도만 한도가 될 텐데요. 현재 정책상 무주택 실수요자의 경우 규제지역이라도 **LTV 최대 70%**까지 허용되고 (단 대출금 6억 원 한도)
그 외에는 보통 50% 수준입니다. 7억 원 집이라면 이론상 최대 4억 원대까지도 대출 가능하다는 계산이 나옵니다. 그러나 개인별 DSR 40% 규제가 적용되면 설령 담보가치가 높아도 소득이 충분치 않으면 그만큼 못 빌리는 것이죠. 위 표에서 보듯 DSR 규제 (특히 스트레스 DSR) 도입 후에는 소득 5천만 원인 차주가 약 3억 중반대 정도로만 대출이 제한됩니다.
정리하면, 스트레스 DSR 2단계로 갈수록 대출 가능 금액이 줄어드는 효과가 뚜렷합니다. DSR 규제가 없었다면 담보만 놓고 볼 때 약 4억 원까지도 가능했겠지만, 현재는 3억 원대 초중반 수준으로 줄어든 것입니다. 스트레스 DSR 1단계 대비 2단계에서는 수천만 원 규모의 추가 축소가 나타나고요. 이는 금리 상승 위험까지 반영하여 미리 보수적으로 한도를 잡기 때문입니다
실제로 금융당국은 **“금리가 오르면 상환능력이 흔들릴 수 있으니, 이를 감안해 심사를 더욱 조이겠다”**며 스트레스 DSR을 도입했는데
이러한 규제 강화로 가계부채 관리와 주택시장 안정을 도모하는 것입니다.
마지막으로 대출 조건 변화에 따른 영향도 짚어보면, 금리가 더 높아지거나 상환기간이 짧아지면 DSR상 연간 상환액 부담이 커지기 때문에 대출한도는 더욱 줄어듭니다. 반대로 만기를 늘리면 연간 부담이 줄어 한도가 늘어나는데, 앞서 언급한 50년 만기 대출이 그런 예였습니다 (DSR 계산상 유리해서 한때 50년 만기가 대출 한도 우회 수단으로 쓰였지만, 이제는 DSR 산정 시 40년으로 제한합니다
현재 시중 금리가 내려가거나 소득이 크게 늘지 않는 한, 스트레스 DSR 2단계 하에서는 웬만한 중산층 소득으로 집값의 절반 미만 정도 대출을 받는 게 현실적인 최대치입니다. 이는 대출자 자신의 상환 능력 범위 내에서만 돈을 빌리게 하기 위한 장치로 이해할 수 있습니다.
요약: 연봉 5천만 원인 사람이 7억짜리 서울 아파트를 살 때, 스트레스 DSR 2단계 적용으로 약 3.3억~3.4억 원 정도까지 대출이 가능합니다. 이는 스트레스 DSR 1단계 때의 약 3.8억 원보다 적은 금액이고, DSR 규제가 없었을 경우 가능했던 약 4억 원 내외에 비하면 상당히 줄어든 수준입니다. 정부의 이런 DSR 규제 강화로 과도한 부채를 억제하는 효과가 있는 반면, 대출을 받는 입장에서는 예전보다 적은 돈을 빌릴 수 있어 자기자본 마련 비중을 더 높여야 하는 부담이 생겼다는 점도 함께 고려해야겠습니다.