생애최초 주택을 마련하는 일은 우리 삶에서 굉장히 중요한 전환점이면서도, 큰 재정적 부담을 동반하는 결정이기도 합니다. 다행히도 정부는 처음으로 집을 장만하려는 분들을 위해 다양한 세금 혜택을 마련해 두었고, 그중에는 2025년 12월 31일까지 한시적으로 운영되는 여러 감면 제도도 포함되어 있습니다. 이번 글에서는 생애최초 주택 구매자가 받을 수 있는 주요 세금 감면 혜택, 자격 요건, 그리고 신청 방법까지 종합적으로 살펴보도록 하겠습니다.
취득세 감면 혜택 개요
주택을 사면 반드시 부담해야 하는 대표적인 세금이 바로 ‘취득세’입니다. 하지만 생애최초로 집을 장만하는 무주택자에게는 취득세를 크게 줄여주는 감면 제도가 마련되어 있습니다. 특히 2023년 이후 정부가 감면 혜택의 적용 범위를 확대하면서, 더 많은 분들이 이 혜택을 누릴 수 있게 되었습니다.
기본 취득세 감면 혜택
먼저, 생애최초로 주택을 마련하는 무주택자라면 12억 원 이하 주택을 구매할 때 취득세를 최대 200만 원까지 면제받을 수 있습니다(지방세특례제한법 개정안, 2023년 2월 27일 국회 본회의 통과)
과거에는 부부 합산 연소득이 7천만 원 이하이면서 수도권 4억 원, 비수도권 3억 원 이하인 주택을 살 때만 혜택이 적용됐는데, 최근에는 소득 제한이 없고 주택 가격 기준도 12억 원 이하로 대폭 완화되어 실제 혜택 대상이 크게 늘어났습니다.
단, 혜택을 받으려면 본인과 배우자 모두 이전에 주택을 소유한 적이 없어야 합니다. 다만 상속받아 주택 지분을 잠시 소유했던 경우 등 예외 상황은 무주택자로 인정되니, 이런 부분은 미리 확인해 보는 게 좋습니다.
소형주택 구매자 특별 혜택
2025년부터는 소형주택을 생애최초로 장만할 경우 기존 200만 원이었던 취득세 감면 한도가 300만 원으로 늘어납니다. 여기서 소형주택이란 전용면적 60㎡ 이하이면서, 전용면적 기준과 지역별 취득가액 기준(수도권 6억 원 이하, 수도권 외 지역 3억 원 이하)을 충족하는 연립·다세대주택이나 도시형 생활주택(아파트 제외) 등을 말합니다.
또한, 1년 이상 전·월세로 살던 소형 임차주택을 구입하고 추후 다른 주택(아파트 포함)을 마련하는 경우에도 생애최초 주택 감면 혜택을 받을 수 있는데, 이때 역시 해당 주택의 전용면적과 지역별 가격 기준, 취득 시점 등이 정해져 있으니 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
지역별 특별 혜택
일부 지자체는 자체적으로 추가 세금 감면 혜택을 제공합니다. 예를 들어 경기도는 4억 원 이하 주택을 구입할 경우 취득세를 최대 400만 원까지 줄여주는데, 이 혜택을 받으려면 부부 합산 종합소득이 1억 원 이하인 가정이어야 하며, 주민등록표상 자녀가 1명 이상 함께 등재돼 있어야 합니다.
이처럼 지역마다 조건이 다를 수 있으므로, 사전에 해당 지자체의 조례나 세무과 안내 등을 꼭 확인해보는 것이 좋습니다.
취득세 감면 조건 및 의무사항
세금 감면 혜택을 받으려면 몇 가지 조건과 의무사항을 준수해야 합니다. 이를 지키지 않으면, 나중에 이미 감면받은 세금을 되돌려 내야 하는 상황이 생길 수 있으니 주의가 필요합니다.
실거주 의무
취득 후 3개월 이내에 해당 주택으로 전입신고를 하고, 이후 3년 동안 실제로 거주해야 감면 혜택이 유지됩니다. 다만 2023년 5월 16일부로 임차인의 잔여 임대차 기간이 1년 이내로 남은 주택을 구매하는 경우나, 기존 거주자의 퇴거 지연 등 특수 상황에 대해서는 예외가 적용되니, 본인이 해당되는지 미리 체크해 보는 게 중요합니다.
추징 사유
다음과 같은 경우에는 이미 감면받은 취득세가 추징될 수 있습니다.
- 주택 취득 후 3개월 안에 다른 주택을 추가로 구매할 때(주택 부속 토지 포함)
- 실거주 기간 3년을 채우기 전에 해당 주택을 매각·증여하거나 전·월세 등 임대 용도로 바꿀 때
추징될 때는 가산세가 10%에서 최대 40%까지 붙을 수 있으니, 특히 실거주 의무를 충족하는지를 계속 확인하셔야 합니다. 단, 상속으로 주택을 추가 취득하거나 증여하는 경우에는 예외입니다.
취득세 감면 신청 방법
이런 감면 혜택을 받으려면 정해진 절차에 따라 신청해야 하며, 필요한 서류도 빠짐없이 챙겨야 합니다.
신청 절차
주택 소재지 관할 시·군·구청 세무과에 직접 방문해 신청하는 것이 일반적입니다. 취득세는 주택을 취득한 날로부터 60일 이내(상속 시에는 6개월)에 신고하고 납부해야 하며, 이 기간을 넘기면 가산세가 부과될 수 있으니 기한 내에 처리하도록 주의하세요.
필요 서류
- 감면 신청서
- 주민등록등본
- 가족관계증명서
- 주택 매매 계약서
- 등기부등본
- 무주택 확인서
- 통장 사본
- 경정 청구서 및 과세자료 정보제공 조회 동의서 등
지역이나 상황에 따라 추가 서류를 요구하는 경우도 있으므로, 미리 관할 세무과나 법무사 사무실에 문의해보는 게 좋습니다.
다른 주택 관련 세금 혜택
취득세 감면 외에도 주택과 관련해 누릴 수 있는 세금 혜택들이 여러 가지 있습니다. 이를 종합적으로 활용해 자신의 상황에 맞춘 주택 구매 전략을 세우면 좋습니다.
지방 미분양주택 관련 혜택
지방의 미분양주택을 임대주택으로 활용하면 원시취득세의 절반 정도를 감면받을 수 있고, 구매 시 1세대 1주택 특례를 적용받는 경우도 있습니다. 아울러 수도권 공공택지 내 민간 건설사가 분양에 실패해 미분양이 생기면 LH가 매입해 공공주택으로 공급하기도 하므로, 이런 정보도 알아두면 좋습니다.
생애최초 특별공급
청약에 도전할 때 ‘생애최초 특별공급’ 제도를 활용하면 당첨 확률을 높일 수 있습니다. 청약통장 가입 기간, 저축액, 소득 및 자산 기준 등을 충족해야 하며, 지역이나 주택 유형별로 조금씩 다른 조건이 적용될 수 있으니 꼼꼼히 확인해야 합니다.
생애최초 주택자금 대출
처음 집을 장만하는 이들을 위해 정부가 지원하는 주택자금 대출 상품도 있습니다. 시중은행보다 낮은 금리로 대출을 받을 수 있는 기회이지만, 소득이나 신용도 등 일정한 심사 기준을 만족해야 한다는 점을 유의하세요.
결론
생애최초 주택을 마련하려는 분들에게 취득세 감면을 비롯한 다양한 세제 혜택은 경제적 부담을 한층 덜어주는 실질적 지원책입니다. 12억 원 이하 주택을 살 때 최대 200만 원까지 받을 수 있는 취득세 면제 혜택부터, 2025년 한시적으로 적용되는 소형주택 특별 감면, 그리고 일부 지자체의 추가 감면 제도까지 살펴보면, 내 집 마련의 문턱이 전보다 훨씬 낮아진 것을 느낄 수 있습니다.
다만, 이런 혜택에는 실거주 의무나 추징 요건 등 까다로운 조건이 뒤따를 수 있습니다. 혜택이 2025년 말까지만 적용되는 한시적 제도도 많으므로, 집을 구매할 계획이 있다면 혜택이 종료되기 전에 필요한 절차를 미리 밟는 것이 좋겠습니다.